Minggu lalu saya dihubungi oleh seorang rakan lama yang meminta bantuan nasihat
undang-undang kerana beliau mengatakan telah ditipu oleh sebuah syarikat pemaju
perumahan. Rumah yang dibeli semenjak 2014 belum lagi siap meskipun pemaju
menjanjikan rumah tersebut siap pada Januari 2016. Saya kongsikan perkara-
perkara yang patut diberi perhatian sekiranya anda mempunyai perancangan untuk
membeli rumah.
1. Sale and Purchase Agreement : Bukan Copy & Paste
Ramai yang berpendapat bahawa peguam hanya copy and paste sahaja kandungan
Sale and Purchase Agreement (SPA) bagi setiap unit rumah dan ini membuatkan
anda percaya bulat-bulat pada dokumen dan peguam yang terlibat. Anda silap!
Setiap klausa yang terkandung di dalam SPA membawa maksud dan memberikan
kesan yang berbeza-beza. Baca dan fahami SPA anda sebaik-baiknya kerana jual-
beli rumah adalah satu transaksi yang besar. Pastikan klausa-klausa seperti Defect
Liability Period, Late Delivery dan Law & Dispute Resolution terkandung di dalam
SPA anda. Sekiranya anda tidak faham, dapatkan penjelasan daripada peguam
anda mengenai klausa-klausa tersebut dan kesan yang akan timbul sekiranya wujud
pelanggaran oleh mana-mana pihak. Dalam urusan jual-beli rumah, SPA adalah
dokumen terpenting di mana hampir keseluruhan perkara berkaitan rumah dan
tanggungjawab pihak-pihak terkandung di dalamnya.
2. Defect Liability Period (DLP)
Secara amnya, DLP adalah tempoh masa yang diberikan untuk pemaju membaiki
sebarang kerosakan yang berlaku di rumah terbabit selepas vacant possession.
Kebiasannya di Malaysia, DLP adalah selama 18 bulan dan pemaju hanya
bertanggungan untuk membaiki kerosakan dalam tempoh tersebut sahaja. Saya
pernah melihat DLP diberikan sehingga 24 bulan dalam sesetengah projek
perumahan. Perkara ini adalah budi bicara pemaju dan sekiranya anda tidak selesa
dengan tempoh yang diberikan oleh pemaju, anda boleh meminta supaya tempoh
tersebut di panjangkan. Hak anda dan rumah untuk mendapatkan rumah yang
bebas daripada defect ini seharusnya dijamin di dalam SPA.
3. Late Delivery & Liquidated Agreed Damages
Kebanyakan pemaju perumahan di negara kita adalah syarikat-syarikat gergasi
seperti Sime Darby, Sunway, SP Setia dan PKNS yang sudah terlibat di dalam
sektor perumahan berbelas tahun lamanya. Namun, mutakhir ini sektor perumahan
negara kita berkembang dengan syarikat-syarikat baharu seperti Naza TTDI dan
MKH Berhad yang mahu turut terlibat sama dalam sektor perumahan menawarkan
projek-projek baru. Untuk pemaju-pemaju baru, terdapat masalah untuk memastikan
kelangsungan projek pembinaan rumah tersebut dan banyak kes-kes kelewatan
berlaku. Oleh itu, penting untuk anda memastikan hak anda dijamin di dalam SPA
sekiranya berlaku sebarang kelewatan oleh pemaju untuk menyiapkan rumah anda.
Liquidated Agreed Damages pula berfungsi sebagai formula untuk menentukan ganti
rugi yang layak diterima oleh pembeli sekiranya pihak pemaju gagal untuk
menyiapkan rumah anda dalam tempoh yang ditetapkan. Anda harus berbincang
dengan peguam anda dan pihak pemaju dalam mencapai persetujuan terhadap
formula yang harus digunapakai dalam menentukan jumlah ganti rugi sekiranya
berlaku sebarang kelewatan. Nasihat saya, sekiranya anda berurusan dengan
pemaju-pemaju baru di negara kita, pastikan klausa ini ada di dalam SPA.
4. Law and Dispute Resolution
Klausa ini adalah klausa standard dalam apa-apa perjanjian di negara kita. Namun
anda harus beri perhatian kepada klausa ini kerana saya pernah melihat beberapa
perjanjian yang pelik di bawah klausa Law and Dispute Resolution di mana
sekiranya wujud pelanggaran terma perjanjian oleh pihak pemaju, pembeli tidak
boleh membawa perkara tersebut ke mahkamah. Ada yang lagi pelik, pembeli tidak
dibenarkan membuat sebarang kenyataan di media sosial dengan memburukkan
nama pemaju sekiranya wujud sebarang masalah. Jadi klausa standard ini adalah
penting kerana ia menentukan apa yang akan berlakunya sekiranya pihak-pihak
tidak mematuhi kewajipan mereka di dalam SPA.
Kesimpulannya, sebelum anda tandatangani sebarang SPA, pastikan klausa-klausa
penting di atas diteliti dan difahami. Sekiranya masih tidak jelas, dapatkan
penjelasan dan pendapat daripada peguam atau rakan-rakan yang mahir.
